07.03.2023

Informationen für Immobilienmakler

1. Wer ist Immobilienmakler?

Immobilienmakler ist, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke (z.B. Verkauf, Belas­tung, Vermietung, Verpachtung von Grundstücken und Wohnungseigentum; Verträge über die Vermitt­lung von Hypotheken und Grundschulden), grundstücksgleiche Rechte (z. B. Erbbaurecht), gewerbliche Räume oder Wohnräume vermitteln oder (als sog. Nachweismakler) die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will (§ 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 GewO).
Unter Vermittlung in diesem Sinne versteht man sowohl die einen Vertragsabschluss lediglich vorbereitende Tätigkeit, als auch eine Tätigkeit, die den Vertragsabschluss herbeiführt. Auf den Erfolg der Tätigkeit kommt es hierbei nicht an. Vermittlung setzt zudem ein Drei-Personen-Verhältnis voraus.
Der Nachweismakler benennt seinem Auftraggeber einen bisher unbekannten Interessenten oder ein Objekt sowie den künftigen Vertragspartner, so dass der Auftraggeber die Möglichkeit hat, von sich aus in Vertragsver­handlungen einzutreten.

2. Wie läuft das Erlaubnisverfahren ab?

Zunächst müssen Sie die Erlaubnis beantragen. Die Antragsformulare für natürliche und juristische Per­sonen finden Sie auf unserer Homepage. Bei Personengesellschaften (GbR, OHG oder KG) ist die Erlaubnis für jeden ge­schäftsfüh­renden Gesellschafter gesondert zu beantragen. Personengesellschaf­ten können keine eigene Erlaubnis erhalten. Wenn die Tätigkeit in der Rechtsform einer AG, GmbH oder UG (haftungsbeschränkt) ausgeübt wer­den soll, muss die Erlaubnis immer für diese juristische Person beantragt werden. Dann reicht es nicht, wenn beispiels­weise dem GmbH-Geschäftsführer bereits eine Erlaubnis erteilt wurde.
Das Erlaubnisverfahren ist gebührenpflichtig.
Die Erlaubnis kann erst erteilt werden, wenn sämtliche Erlaubnisvoraussetzungen erfüllt sind. Unter ande­rem muss der Antragsteller zuverlässig sein und in geordneten finanziellen Verhältnissen leben. Eine Entschei­dung über den Antrag ist erst dann möglich, wenn alle erforderlichen Unterlagen (beach­ten Sie hierzu unsere Checkliste) vorliegen.
Für Immobilienmakler besteht, anders als beispielsweise für Versicherungsvermittler, keine Pflicht zur Eintragung im Vermittlerregister.
Die Erlaubnis- und Aufsichtszuständigkeit für Immobilienmakler obliegt in Baden-Württem­berg seit 01.03.2019 den Industrie- und Handelskammern.

3. Pflicht zur regelmäßigen Weiterbildung seit 1. August 2018

Nach § 34c Absatz 2a GewO i. V. m. § 15b und den Anlagen 1 bis 3 der Makler- und Buaträgerverordnung (MaBV) besteht eine Pflicht zur regelmäßigen Weiterbildung für Immobilienmakler und ihre unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden Angestellten in einem Umfang von jeweils 20 Zeitstunden innerhalb eines Zeitraumes von 3 Jahren. 

4. Provisionsansprüche des Immobilienmaklers

Nach § 652 BGB besteht ein Anspruch des Immobilienmaklers auf Maklerprovision i. d. R. dann, wenn ein wirksamer Maklervertrag geschlossen wurde und der Makler eine Nachweis- und/oder Vermittlungsleistung erbracht hat, die ursächlich für den Abschluss eines rechtsverbindlichen Hauptvertrages (Miet- oder Kaufvertrag) war.
Hinsichtlich der Höhe der Provision muss unterschieden werden, ob es sich um die Provision für eine gemietete Immobilie oder eine Kaufimmobilie handelt. Die Höhe der Maklerprovision beim Immobilienkauf ist gesetzlich nicht geregelt und kann daher im Rahmen der gesetzlichen Grenzen (insbesondere Wucher, vgl. § 138 BGB) grundsätzlich frei vereinbart werden. Üblicherweise ermittelt sich die Provision als bestimmter Prozentsatz in Abhängigkeit vom Verkaufspreis. In Baden-Württemberg sind hier aktuell 7,14% (inkl. MwSt.) marktüblich, die in der Regel anteilig von Käufer und Verkäufer gezahlt werden.
Wohnungsvermittler hingegen sind an die Bestimmungen des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung gebunden (weitere Informationen unter 5.b.). Nach § 3 Absatz 2 WoVermRG beträgt die Provision für die Vermittlung einer Mietwohnung derzeit maximal zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer (ohne gesondert abzurechnende Nebenkosten).
Bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen gilt für Immobilienmakler in Deutschland das Bestellerprinzip („wer bestellt, bezahlt“). Das Bestellerprinzip gilt nur bei der Vermittlung von Mietverträgen über Wohnräume, nicht für den Verkauf.

5. Weitere Vorschriften zur Ausübung der Tätigkeit als Immobilienmakler

a. Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)
Neben der Weiterbildungsverpflichtung (§ 15b und Anlagen 1 bis 3) ergeben sich aus der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) weitere Anforderungen für Immobilienmakler. Erhält der Makler etwa zur Ausführung des Auftrages Vermögenswerte des Auftraggebers oder wird zu deren Verwendung ermächtigt, so hat er dem Auftraggeber in Höhe dieser Vermögenswerte Sicherheit zu leisten (Bürgschaft) oder eine zu diesem Zweck geeignete Versicherung abzuschließen (§ 2 MaBV). § 4 MaBV ordnet ferner an, dass diese Vermögenswerte ausschließlich zur Erfüllung des Vertrages verwendet werden dürfen, der durch die Vermittlung oder die Nachweistätigkeit des Maklers zustande gekommen ist. § 6 verpflichtet den Makler, Vermögenswerte des Auftraggebers von seinem Vermögen und dem seiner sonstigen Auftraggeber getrennt zu verwalten (Sonderkonto). § 10 MaBV regelt bestimmte Buchführungspflichten (Dokumentation zum Auftraggeber, zur erhaltenen Vergütung, sofern einschlägig zu Vermögenswerten des Auftraggebers, zur Vertragsdauer, zur Lage, Größe und Nutzungsmöglichkeit des vermittelten Grundstücks, Art, Alter und Zustand des vermittelten Gebäudes, Ausstattung, Wohn- und Nutzfläche, Zahl der Zimmer, Höhe der Kaufpreisforderung einschließlich zu übernehmender Belastungen, Name, Vorname und Anschrift des Veräußerers usw.). § 11 MaBV regelt bestimmte Informationspflichten gegenüber dem Auftraggeber. Gemäß § 14 MaBV sind die einschlägigen Aufzeichnungen, Unterlagen und Belege 5 Jahre aufzubewahren.
Immobilienmakler unterliegen im Gegensatz zu den Bauträgern und Baubetreuern keiner jährlichen Prüfungspflicht. Jedoch kann die zuständige Behörde aus besonderem Anlass eine außerordentliche Prüfung anordnen (§ 16 Absatz 2 MaBV).
b. Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG)
Bei der Vermittlung von Mietverträgen über Wohnräume müssen Immobilienmakler das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) beachten. Danach darf der Wohnungsvermittler u. a. Wohnräume nur anbieten, wenn er dazu einen Auftrag vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten hat. Weiterhin darf der Wohnungsvermittler Wohnräume öffentlich nur unter Angabe seines Namens und der Bezeichnung als Wohnungsvermittler anbieten oder suchen. Beim Anbieten von Wohnraum hat er den Mietpreis anzugeben und darauf hinzuweisen, ob Nebenleistungen besonders zu vergüten sind. Wohnungsvermittlungsverträge müssen in Textform (z. B. E-Mail) geschlossen werden, um wirksam zu sein.
Bestellerprinzip
Bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen gilt für Immobilienmakler in Deutschland ferner das Bestellerprinzip („wer bestellt, bezahlt“):
  • das Bestellerprinzip gilt nur bei der Vermittlung von Mietverträgen über Wohnräume, nicht für den Verkauf. Über die Ausweitung des Bestellerprinzips auf Verkäufe von Wohnimmobilien wird jedoch diskutiert.
  • § 2 Absatz 1a WoVermRG bestimmt, dass der Wohnungsvermittler vom Wohnungssuchenden – sofern ein Mietvertrag zustande kommt – nur dann die Zahlung eines Entgelts verlangen darf, wenn ein Wohnungsvermittlungsvertrag zwischen ihm und dem Wohnungssuchenden besteht und der Vermittler ausschließlich wegen dieses Vermittlungsvertrags den Auftrag zum Angebot einer Wohnung i. S. v. § 6 Absatz 1 WoVermRG vom Vermieter einholt. Nur in diesem Fall wird der Vermittler „auf Bestellung“ des Wohnungssuchenden tätig. Eine Provisionspflicht des Wohnungssuchenden besteht nach der Gesetzesbegründung jedoch schon dann nicht mehr, wenn der Wohnungssuchende mit dem Vermittler einen Vermittlungsvertrag geschlossen hat und sich danach ein Vermieter zwecks Mietersuche mit einer passenden Wohnung an den Wohnungsvermittler wendet. In diesem Fall wird der Wohnungsvermittler nicht ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrages mit dem künftigen Mieter tätig, sondern auch im Interesse des Vermieters.
  • Vereinbarungen, um die Zahlungspflicht für die Maklervergütung auf den Mieter abzuwälzen, sind unwirksam.
  • Verstöße von Wohnungsvermittlern gegen das Verbot, vom Wohnungssuchenden ein Entgelt zu fordern, können mit hohen Bußgeldern geahndet werden.
Maklertätigkeit des Immobilien-Verwalters
Der Verwalter einer Immobilie darf grundsätzlich auch als Makler beim Verkauf/bei der Vermietung tätig sein. In bestimmten Fällen ist diese Doppelfunktion aber nicht möglich und eine Maklercourtage kann dann nicht verlangt werden.
Ein Verwalter darf – ohne weitere Voraussetzungen - auch makeln:
  • den Verkauf eines Mietshauses (als Hausverwalter),
  • den Verkauf von Sondereigentum (als Wohnungseigentumsverwalter),
  • den Verkauf von Gemeinschaftseigentum, wenn keine Verwalterzustimmung erforderlich ist,
  • die Vermietung von Gewerberaum,
  • die Vermietung von Wohnraum (als Wohnungseigentumsverwalter), soweit lediglich das Gemeinschaftseigentum verwaltet wir
Ohne eine gesonderte zusätzliche Vereinbarung ist die Tätigkeit als Makler ausgeschlossen:
  • beim Verkauf von Gemeinschaftseigentum, wenn die Verwalterzustimmung erforderlich ist,
  • bei der Vermietung von Wohnraum
c. Werbung
Besondere Anforderungen gelten auch hinsichtlich der Werbung für den Kauf/Verkauf oder die Anmietung/Vermietung von Immobilien.
Werbeanzeigen über Wohnräume, die sich an Verbraucher richten, unterliegen der Preisangabenverordnung (PAngV). Ihr zufolge steht es dem Anbieter grundsätzlich frei, ob er in seiner Werbung Preise nennt. Zur Angabe von Preisen ist der Anbieter jedoch verpflichtet, wenn das Inserat wesentliche Angaben zur Immobilie beinhaltet wie Größe, Ausstattung und Lage. Werden derart entscheidungsrelevante Angaben in der Werbung mitgeteilt, ist auch der Preis zu nennen. Steht das Objekt zum Kauf, muss der Kaufpreis einschließlich aller Preisbestandteile angegeben werden, der sog. Gesamtpreis. Davon ausgenommen sind jedoch Steuern und Notarkosten. Muss der Käufer mit einer Eigentumswohnung zwingend auch eine Garage oder einen Stellplatz erwerben, ist der Gesamtpreis für Wohnung und Garage/Stellplatz darzustellen. Dem Anbieter ist es nicht verwehrt, die Einzelbeträge für Wohnung und Garage/Stellplatz zusätzlich auszuweisen. Die herausgehobene Darstellung des Gesamtpreises gegenüber den Einzelpreisen ist aber unerlässlich. Nur wenn es dem Interessenten freigestellt ist, auch die Garage bzw. den Stellplatz zu erwerben, genügt die Angabe der Einzelpreise. Die Angabe von Preisspannen ist nicht zulässig.
Beispiel für den Verkauf einer Eigentumswohnung:
Kaufpreis 180.000 € + Garage 12.000 €, Gesamtpreis 192.000 €.
Beispiel für Mietwohnungsvermittlung:
Miete 800 € + NK, Kaution 1.600 €.
Beispiel für Hinweis auf Maklerprovision:
Kapitalanlage zu verkaufen, KP 700.000 € + Käufer-Maklerprovision 3,57 %, Mustermann Immobilien GmbH
Für die Immobilienwerbung ist selbstverständlich auch das lauterkeitsrechtliche Verbot irreführender Handlungen und Unterlassungen zu beachten (§§ 5, 5a UWG). Die Immobilie darf nicht größer oder in der Ausstattung werthaltiger dargestellt werden als es den Tatsachen entspricht. Eine Irreführung ist auch dann anzunehmen, wenn die geografische Lage der Immobilie in unzutreffender Weise angegeben wird. Wettbewerbswidrig ist deshalb eine Werbung, die das Objekt als „am Stadtrand von Berlin“ gelegen beschreibt, obwohl es sich nicht mehr auf Berliner Stadtgebiet befindet. Unzulässig ist ebenfalls die Angabe falscher Postleitzahlen zu dem angegebenen Objekt. Immobilien im ländlichen Raum werden vielfach mit einer Entfernungsangabe zur nächstgrößeren Stadt angepriesen. Ist die tatsächliche Entfernung jedoch größer als angegeben, ist die Werbung unzulässig und kann verboten werden.
Weitere Informationen stellt die Zentrale zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs Frankfurt am Main e. V. (Wettbewerbszentrale) unter zur Verfügung.
d. Pflichtangaben in Immobilienanzeigen nach § 16a EnEV
Im Grundsatz muss jeder Eigentümer eines Gebäudes im Besitz eines Energieausweises sein (§ 16 Abs. 1 EnEV). Bestimmte Angaben aus dem Energieausweis müssen enthalten sein in werblichen Immobilienanzeigen, die in kommerziellen Medien (Zeitungsinserate, Flyer, Internet etc.) veröffentlicht werden (§ 16a Abs. 1 Satz 1 EnEV). Diese Pflichtangaben umfassen die Art des Energieausweises (Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis), den im Energieausweis genannten Wert des Energiebedarfs oder Energieverbrauchs (bei nicht überwiegend Wohnzwecken dienenden Gebäuden die Werte für Wärme und Strom, § 16a Abs. 1 Satz 2 EnEV), die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung, das im Energieausweis genannte Baujahr und die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.
Die Angaben sind sowohl bei Kaufangeboten für Immobilien zu machen als auch bei Angeboten zur Miete, zur Pacht oder zum Leasing (§ 16a Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 EnEV). Der Bundesgerichtshof erstreckt diese Verpflichtung auf die Berufsgruppe der Immobilienmakler. Damit sind auch Makler verpflichtet, die Angaben aus dem Energieausweis in ihre Werbeinserate aufzunehmen. Die Daten stellen wesentliche Informationen für eine informierte Entscheidung dar, die dem Verbraucher nicht vorenthalten werden dürfen.
Ist ein Energieausweis noch nicht ausgestellt worden, bedeutet dies kein Werbeverbot für die Immobilie. Es ist jedoch zu empfehlen, in der werblichen Ankündigung darauf hinzuweisen, dass für das Gebäude ein Energieausweis noch nicht vorhanden ist. Spätestens bei der Besichtigung ist dem Interessenten der Energieausweis oder eine Kopie davon unaufgefordert vorzulegen. Der Vorlagepflicht genügt auch, das Dokument während der Besichtigung deutlich sichtbar auszulegen oder auszuhängen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 EnEV). Findet eine Besichtigung nicht statt, muss dem potentiellen Käufer oder Mieter der Energieausweis oder eine Kopie unverzüglich vorgelegt werden (§ 16a Abs. 2 Satz 2 EnEV). Im Übrigen ist der Ausweis vorzulegen, wenn der Interessent dies verlangt (§ 16 Abs. 2 Satz 2 EnEV). Kommt es zum Vertragsschluss, ist der Ausweis bzw. eine Kopie dem Vertragspartner unverzüglich auszuhändigen (§ 16 Abs. 2 Satz 3 EnEV). Die Möglichkeit der Einsichtnahme bei Vertragsschluss genügt nicht.
Verstöße gegen die Vorschriften zum Energieausweis stellen Ordnungswidrigkeiten dar und können mit hohen Bußgeldern geahndet werden.
e. Widerrufsrecht bei Maklerverträgen
Seit 06/2014 gilt für Maklerverträge mit Verbrauchern ein Widerrufsrecht, wenn diese im Wege des Fernabsatzes (z. B. über E-Mail, Telefon oder Internet) oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen werden. Der Makler hat eine Informationspflicht bezüglich dieses Widerrufsrechtes gegenüber dem Verbraucher. Fehlende oder falsche Widerrufsbelehrungen sind abmahnfähig. Die Widerspruchsfrist beträgt bei Abschluss des Maklervertrages 14 Tage ab Erhalt der ordnungsgemäßen Belehrung. Bei fehlender oder fehlerhafter Belehrung kann sich diese Frist schlimmstenfalls auf 1 Jahr und 14 Tage erhöhen. Nutzt der Verbraucher sein Recht auf Widerruf des Maklervertrages besteht die Gefahr, dass der Provisionsanspruch gegenüber dem Verbraucher verloren geht. Davon unberührt bleibt grundsätzlich der Kauf- oder Mietvertrag.
Das Widerrufsrecht erlischt allerdings vorzeitig, wenn die Widerrufsfrist verstrichen ist oder eine ausdrückliche Zustimmung des Verbrauchers zum sofortigen Beginn der Ausführung der Dienstleistung vorliegt und die Bestätigung vorliegt, dass der Verbraucher davon in Kenntnis gesetzt wurde, dass in der Konsequenz das Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Makler entfällt und der Unternehmer die Dienstleistung vollständig erbracht hat.
Aus diesem Grund sollte der Makler die Einwilligung zur sofortigen Ausführung bereits bei Abschluss des Maklervertrages einholen. Formulierungsbeispiel: „Ich bin einverstanden und verlange ausdrücklich, dass Sie vor Ende der Widerrufsfrist mit der Maklertätigkeit beginnen. Mir ist bekannt, dass ich bei vollständiger Vertragserfüllung durch Sie mein Widerrufsrecht verliere.“ Maklerverträge sollten möglichst in den Geschäftsräumen des Maklers persönlich abgeschlossen werden.
f. Internetimpressum
Auch Fehler bei der Erstellung des Internetimpressums sind häufig der Grund für Abmahnungen. Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Ziff. 1 GewO sind verpflichtet im Impressum ihres Internetauftrittes die zuständige Aufsichtsbehörde für diese erlaubnispflichtige Tätigkeit anzugeben. Zuständige Aufsichtsbehörde für Immobilienmakler mit (Haupt-) Sitz in der Region Heilbronn-Franken ist die Industrie- und Handelskammer Heilbronn-Franken.
g. Pflichten zur Information von Verbrauchern über die EU-Plattform zur Online-Streitbeilegung und nach dem Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (VBSG)
Nach Artikel 14 der ODR-VO besteht zudem eine Verpflichtung für Immobilienmakler, auf ihrer Internetseite auf die Plattform der EU zur Online-Streitbeilegung hinzuweisen, wenn sie über ihre Internetseite oder auf anderem elektronischen Weg Verträge über Dienstleistungen mit Verbrauchern, die in der EU wohnhaft sind, abschließen. Weitergehende Hinweise zu diesem Thema finden Sie auf der Internetseite des Immobilienverbands IVD.
Aus § 36 des Verbraucherstreitbeilegungsgesetzes (VSBG) ergeben sich weitere Informationspflichten für Gewerbetreibende, die am 31.12. des vorangegangenen Jahres mehr als 10 Personen beschäftigt haben. Sofern sie eine Website unterhalten oder Allgemeine Geschäftsbedingungen verwenden, sind sie verpflichtet, den Verbraucher auf der Website leicht zugänglich und verständlich mitzuteilen, inwieweit sie bereit oder verpflichtet sind, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen. Des Weiteren müssen alle Unternehmer, die eine Website unterhalten und sich zur Teilnahme an einem Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle verpflichtet haben oder auf Grund von Rechtsvorschriften zur Teilnahme verpflichtet sind, auf der Website leicht zugänglich und verständlich auf die zuständige Verbraucherschlichtungsstelle hinweisen. Der Hinweis muss Angaben zu Anschrift und Website der Verbraucherschlichtungsstelle sowie eine Erklärung des Unternehmers, an einem Streitbeilegungsverfahren vor dieser Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen, enthalten. Das Bundesjustizministerium stellt eine Liste der Verbraucherschlichtungsstellen zur Verfügung.
h. Geldwäscheprävention
Unter Geldwäsche versteht man die Verschleierung der wahren Herkunft von illegal erzielten Einnahmen des organisierten Verbrechens. Diese illegalen Einnahmen werden bei der „Wäsche” in den legalen Wirtschafts- und Finanzkreislauf eingeführt. Geldwäschevorgänge sind allerdings nur schwer als solche erkennbar (da meist gut getarnt) und nicht ohne Weiteres von alltäglichen Geschäften und Transaktionen zu unterscheiden. Erschwerend kommt hinzu, dass diese Handlungen oft grenzüberschreitend stattfinden. Zur Aufklärung von Geldwäschevorgängen sind die Behörden deshalb auf weiterführende Informationen und die Zusammenarbeit mit den Unternehmen angewiesen.
Immobilienmakler zählen zum Kreis der gesetzlich „Verpflichteten“ im Sinne von § 2 Absatz 1 Ziffer 10 des Gesetzes über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten (GwG). Immobilienmakler im Sinne des Geldwäschegesetzes ist jede Person, die gewerblich den Kauf oder Verkauf von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten vermittelt. Reine Vermietungsmakler unterfallen nicht dem GwG. Das GwG regelt bestimmte Mitwirkungspflichten:
  • Käufer/Verkäufer der Immobilie identifizieren
  • Risikomanagement (Risikoanalyse und interne Sicherungsmaßnahmen)
  • Meldepflicht gegenüber der Aufsichtsbehörde
Bei Verstößen gegen die Pflichten des GWG drohen erhebliche Bußgelder. Zudem muss auch mit strafrechtlichen Sanktionen gerechnet werden.